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Was ist meine Immobilie wert?

In der Nachkriegszeit mussten zahlreiche Bodenordnungsverfahren durchgeführt werden. Dabei wurden viele Grundstückseigentümer enteignet und mussten entschädigt werden. Naturgemäß wurde viel über den gerechten Wert gestritten.

Es gibt sehr viele Wertbegriffe. In der Immobilienbewertung spricht man meist vom Verkehrswert oder vom Marktwert. Auch die Begriffe Sachwert und Ertragswert werden häufig verwendet.

Um die Frage “Was ist meine Immobilie wert?” zu beantworten, muss man eigentlich nur den Markt befragen. Das gängige Procedere ist, dass ein Anbieter einen Preis fordert, von dem er optimistisch denkt, dass sich ein Käufer finden lässt. Der Interessent wird sich das Angebot näher betrachten und mit anderen Angeboten vergleichen (sofern diese verfügbar sind). Sollte der Preis zu hoch sein, wird der Interessent dies dem Anbieter mitteilen. Nach einer üblichen Zeit, wird der Anbieter eine Einigung mit einem Interessenten treffen, sofern er denn auch wirklich verkaufen möchte und nicht primär einen fixen Preis am Markt durchsetzen will. Durch diesen Kaufvertragsabschluss hat sich der Marktwert gebildet. Der örtliche Gutachterausschuss übernimmt die Daten dieses Kaufvertragsabschlusses in eine Kaufpreissammlung und wertet auch diesen Kauffall aus, um z.B. Bodenrichtwerte, Umrechnungskoeffizienten, Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren), Liegenschaftszinssätze Vervielfältiger abzuleiten.

 

D.h. der Marktwert einer Immobilie definiert sich nicht vorrangig aus der Summe des Substanzwertes der baulichen und nichtbaulichen Anlagen sowie des Grundstückes sondern ganz vorrangig nach dem Marktverhalten der Käufer.

 

Aber wie soll man wissen “was eine Immobilie wert ist?” wenn kein Verkauf initiiert werden soll? Für diese, sehr häufigen Fälle, z.B. im Zuge einer Scheidung, Nachlass, Erbfall etc. hat der Sachverständige für Immobilienbewertung die Aufgabe, das fiktive Marktgeschehen vorherzusagen.

Dazu sind alle wesentlichen, wertrelevanten Eigenschaften von Grundstück und Gebäuden zu erheben. Es ist zu untersuchen, wie die Preisbildung vorrangig für die Objektart in dem zu untersuchenden Teilmarkt funktioniert. Für selbst genutzte Immobilien wird der Wert meist durch Vergleich mit anderen Immobilien gesucht (Vergleichswertverfahren) sofern ausreichend Angebote verfügbar sind oder über den Substanzwert im Sachwertverfahren. Für Renditeimmobilien bildet sich der Preis vorrangig nach Renditeaspekten (Ertragswertverfahren). Die Wertermittlungsverfahren sind gesetzlich normiert mit dem Ziel damit eine Wertermittlung stets objektiv überprüfbar bleibt.

Die Wertermittlungsverfahren sind sozusagen die statischen Rahmenbedingungen. Die aktuellen, aus tatsächlichen Kauffällen abgeleiteten Marktdaten (Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze) stellen dagegen die Variablen dar, die auch Marktentwicklungen abbilden lassen.

Auf dem Weg zum marktkonformen Wertermittlungsergebnis wird der gewissenhaft arbeitende Sachverständige eine Reihe von Entscheidungen treffen, z.B. aus einer Spanne einen Zahlenwert festlegen. Diese Festlegungen sind nachvollziehbar zu begründen.

Es sind stets 2 unabhängige Wertermittlungsverfahren zu rechnen. Die Ergebnisse sollten max. 10 % Abweichung haben. Der Verkehrswert wird dann mit einer sinnvollen Begründung aus den ermittelten Werten abgeleitet.

Gibt es vereinfachte Methoden die Frage “Was ist meine Immobilie wert?” zu beantworten. Für Jedermann zugänglich sind die Grundstücksmarktbericht der örtlichen Gutachterausschüsse. Dort sind im Regelfall eine ganze Reihe von Daten veröffentlicht, z.B. Hauspreise, differenziert nach Preisen für freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Sehr häufig werden Spannen und Mittelwerte für einzelne Immobilientypen in den unterschiedlichen Lagen angegeben. Diese Werte können zur Orientierung herangezogen werden. Allerdings sollte beim Vergleich immer die durchschnittlichen Eigenschaften der verkauften Objekte herangezogen werden. Da diese nicht bekannt sind, muss man viele Annahmen treffen, die die Genauigkeit dieser Vergleichsmethode einschränken.

 

Weiterhin gibt es zahlreiche Anbieter von Online-Bewertungen. Allerdings sollte bei der Auswahl darauf Wert gelegt werden, dass keine Angebotspreise, wie z.B. bei einigen Immobilienportalen, als Basis dienen. Denn der Angebotspreis zeigt nicht das Marktgeschehen sondern nur die Anspruchshaltung der Verkäufer. Generell funktionieren Online-Bewertungen bei Standardobjekten mit wenig Besonderheiten ganz ordentlich. Ein Objekt mit Sanierungsstau sollte man dagegen nicht auf diese Weise bewerten.

Eine durchaus sinnvolle Methode ist es, eine repräsentative Zahl von Verwandten/Kollegen/Freunden, die kürzlich lokal auf Immobiliensuche waren, Fotos und Eckdaten der Immobilie zu übermitteln und einen Schätzwert abzugeben. Wer sich länger mit dem lokalen Angebot beschäftigt hat, weiß welche Preis gefordert werden, wie schnell oder langsam diese Objekte dann verkauft werden. Man bekommt auf diese Weise ein gutes „Bauchgefühl“ und kann relativ sicher einschätzen, wo die Spanne aufhört.

Fazit: “Was ist meine Immobilie Wert?” – die qualifiziertesten Antworten liefert der Markt (sofern ausreichend Nachfrage besteht und der Verkauf tatsächlich initiiert werden soll). Das Wertgutachten eines Sachverständigen ist ebenfalls sehr genau (eine Genauigkeit von 10% kann erwartet werden). Online-Bewertungen können eine Orientierungshilfe sein, sofern keine Angebotspreise zu Grunde legen. Auch die Meinungs-Umfrage im eigenen Umfeld kann helfen, einen ungefähren Wert festzulegen.