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Immobilienblase (k)ein Thema in Deutschland

gelesen in „Immobilien & Bewerten 03/2012“, Artikel von Dipl.-Ing. Christian Sauerborn, Bonn

In vielen Regionen wurden in den letzten 2 Jahren teilweise drastische Preisanstiege gemessen, z.B. in Berlin im Teilmarkt Eigentumswohnungen +40%. In München berichtet der örtliche Gutachterausschuss in seinem letzten Marktbericht, dass die Grundstücke für Ein-/und Zweifamilienhäuser bei einzelnen Verkäufen um +75% gestiegen sind.

Da auch viele Privatpersonen vermehrt auf dem Immobilienmarkt aktiv werden und ihr „Erspartes“ in Immobilien investieren, erscheint die Frage notwendig: „Ist diese Entwicklung nachhaltig?“ oder „Bildet sich momentan sogar eine Blase?“.

Die Sprengnetter Marktforschung hat zur Beantwortung dieser Frage rund 200 Mitglieder der Sprengnetter-Expertengremien im August 2012 befragt und die Antworten ausgewertet.

Bundesweit lässt sich sagen, dass Immobilien mit Eigennutzungscharakter in den besseren Lagen eine rapide Aufwärtsentwicklung erfahren haben. Es bildet sich eine klare Preisschere zwischen diesen Lagen und den weniger guten Lagen.

Für Mehrfamilienhäuser (also Renditeobjekte) kann diese Entwicklung nicht bestätigt werden, die Entwicklung ist sogar eher gegenläufig.

Die befragten Experten sehen einheitlich weiter steigende Preise, in einigen Teilmärkten maximal stagnierende Preise. Die Experten sind sich auch einig, dass der zurückliegende Preisanstieg nur noch gedämpft anhalten wird. In München dagegen wird weiter mit starkem Wachstum gerechnet.

Neben den „üblichen Verdächtigen“, München, Hamburg und Stuttgart sind auch in den Städten Dresden, Leipzig, Berlin aber auch in der Bundesstadt BONN stark steigende Preise gemessen worden.

Die Experten wurden auch befragt, welche Gründe sie für diese Entwicklungen sehen:

An erster Stelle wurde genannt: „Sicherheit bei Kapitalanlage in Immobilien“

2. Angst vor Inflation

3. niedriges Zinsniveau

4. Angst vor dem Zerfall der Eurozone

5. Kapitalanlagedruck

6. knappes Angebot vor Ort

7. Renditegedanke in Erwartung weiterer Preissteigerungen

8. Nachziehen der Preise wg. gestiegener Mieten

….

Bei einer typischen Marktsituation hätten die Gründe „Angebotsverknappung“ und „Zyklusgedanke“ eine größere Rolle spielen müssen. Daher stellen die Antworten der Experten schon ein Warnsignal für eine Blasenbildung dar. Die Sprengnetter Marktforschung dagegen sieht die Preisentwicklung als „nachvollziehbar“ und „zu erwarten“ an. Diese Diskrepanz wird in dem Artikel dadurch begründet, dass die 200 befragten Experten vorrangig nicht aus den Strukturschwachen Regionen von Deutschland kommen.

Dennoch, es sind 25 % der Befragten, die eine Preisblase sehen. Die Mehrheit dieser Gruppe kommt aus München und Hamburg.

Aber wann bildet sich eine Blase? Das Risiko scheint zu steigen, wenn sich die Immobilienpreise (Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser) von den Fundamentaldaten (Verbraucherpreisindex, Bruttomonatsverdienst, Mieten) abkoppeln. Nur in München und Hamburg ist dieser Abkopplungseffekt nachzuweisen.

Sofern Mieten und Kaufpreise sich gleichförmig entwickeln, wie z.B. in Bonn und Köln, ist dies ein Indikator für eine nachhaltige Entwicklung. In München dagegen sinken die Mieten und die Kaufpreise steigen drastisch.

Interessant ist auch die Untersuchung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) von sogenannten Rohertragsfaktoren (Kaufpreis/Rohertrag). Die mittlere Relation ist bei einer Faktorspanne von 14,5 bis 18,5 nachzuweisen. Im Rahmen dieser Untersuchung fällt lediglich München aus der Spanne. Bonn ist mit 14,5 sogar ganz unkritisch einzuordnen.

Es erscheint sinnvoll, die Preisblasenbildung im Auge zu behalten und auch öffentlich zu machen, denn die Preise werden ja schließlich durch die Marktteilnehmer gemacht.