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“Paket für bezahlbares Bauen und Wohnen”

der Bonner General-Anzeiger berichtet am 7.11.2013 über das von Regierungskoalition beschlossene “Paket für bezahlbares Bauen und Wohnen”.

Demnach soll zukünftig eine Neuvermietung max. 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die sogenannte Kappungsgrenze (früher 30 % in 3 Jahren, zuletzt 20 % in 3 Jahren) soll auf 15 % in 4 Jahren gekürzt werden.

Auch wird diskutiert, ob die Bundesländer in Zukunft Mietbremsen für bestimmte Stadtteile einführen dürfen.

Die Maklergebühren bei Vermietungen soll in Zukunft in den meisten Fällen allein der Vermieter tragen.

Bundesweit fehlen 250.000 Wohnungen. Daher soll der Wohnungsneubau durch höhere, steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten belebt werden. Im Großraum Köln/Bonn fehlen allein 40.000 Wohnungen.

Mein Kommentar zu diesem Thema: Die Mieten steigen besonders stark in den beliebten Wohngegenden, weil dort viele Menschen wohnen wollen und bereit sind, mehr Miete zu zahlen. Die Abschlussmieten repräsentieren das tatsächliche Marktgeschehen. Ein Vermieter, der einen Mietpreis fordert, der deutlich über dem durchschnittlichen Niveau liegt, wird im Regelfall seine Wohnung nicht los. Die Mietinteressenten sind durch eine intensive Suche (meist über Internetportale) heute bestens informiert und wissen welche Preise marktüblich sind. Meiner Meinung nach steht es doch jedem Interessente frei, sich eine Wohngegend nach seinem Budget auszuwählen.

In jedem Fall sehr kritisch ist die Bezugsgröße “ortsübliche Vergleichsmiete”. Hierzu ist zu sagen, dass jede Gemeinde gesetzlich verpflichtet ist, alle 2 Jahren den Mietspiegel zu erneuern. Da dies jedoch sehr teuer ist, passiert dies meist nicht. In Bonn wurde der Mietspiegel jahrelang nur über den Verbraucherpreisindex fortgeschrieben. Im Juni 2011 wurde dann ein neuer Mietspiegel erhoben, die Erneuerung ist lange überfällig. D.h. die Daten sind in vielen Fällen veraltet. Man muss sich auch fragen, wie die Werte eines Mietspiegels zustande kommen. Interviewer versuchen möglichst viele Mieter nach ihren Konditionen zu befragen. Ein Mieter ist nicht verpflichtet, ein solches Interview zu führen. Stellt sich dich Frage, ob das Klientel, welches dank hohem Einkommen hohe Mieten zahlt, Lust hat, an einem freiwilligen Interview teilzunehmen. Die Rentnerin, die ggf. eine geringe Miete zahlt, wird sich vielleicht freuen, wenn ein junger Mann zum Interview kommt. Und ob dann die Rentnerin auch noch ihre Mietzahlungen korrekt nach Kaltmiete, Heizkosten- bzw. Nebenkostenvorauszahlungen aufschlüsseln kann, sei einmal dahin gestellt. Aus diesen, nach meiner Einschätzung, gar nicht repräsentativen Daten, wird dann der Mietspiegel auf politischer Ebene festgelegt. Das Irre an der Sache ist, dass doch jeder Vermieter jedes Jahr im Rahmen seiner Steuererklärung seine Mieteinnahmen erklärt. Es wäre doch ein einfaches die Vermieter zu befragen. Die würden das auch ganz sicher machen, denn sie haben ja ein Interesse, dass sich Mieterhöhungen an dem tatsächlichen Mietniveau orientieren lassen und nicht an einem nicht repräsentativen, politisch beeinflussten.

Zum Thema Kappungsgrenze ist folgendes zu sagen: Es gibt sehr viele Vermieter, die aus sozialen Aspekten, die Miete selten oder gar nicht erhöhen. Wenn dann ein solcher, netter und sozialer Vermieter stirbt und die Immobilie durch die Erben übernommen wird, ist die tatsächliche Miete meist nur 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Rechtsnachfolger darf nach der heutigen Regel natürlich nicht direkt auf die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, sondern muss die Kappungsgrenze einhalten, d.h. er darf 20 % in Jahren bzw. 6,67 % p.a. erhöhen. Durch die neue Regelung dürfte er nur noch 3,75 % p.a. erhöhen. Da muss ich als Hausverwalter jedem privaten Vermieter dringend raten, alle Mieten alle 2 Jahre anzupassen, damit eine solche Lücke erst gar nicht entsteht. Der Typ, netter, sozialer Vermieter, der wirklich oft anzutreffen ist, wird dann in Zukunft seine Politik der Bundespolitik anpassen müssen.