Immobilienlexikon C/D

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Discounted Cashflow-Methode (DCF) Discounted Cashflow-Methode (DCF) ist eine Barwertmethode, bei welcher prognostizierte Zahlungsströme der Zukunft für den heutigen Zeitpunkt diskontiert werden. Der Betrachtungszeitraum der DCF beträgt meist 10 Jahre. Die restliche Nutzungsdauer wird ähnlcih dem Ertragswertverfahren gerechnet. 1. Bewertungszeitraum 10 Jahre 2. Ertragsprognose 3. Einrechnen der jährlichen Inflationsrate 4. Berücksichtigung eines diskontierten Restwertes 5. Diskontierungssatz investitionsorientiert, jährlich veränderlich 6. Berücksichtigung aller Zahlungsströme 7. Verfahren aus der Betriebs- wirtschaft, sorgfältig ermittelte Daten aus der Vergangenheit werden mittels Steigerungsraten prognostiziert. Anwendung: gewerblich, gemischt genutzte Objekte, Objekte des Geldanlagevermögens. Auch bezeichnet als : Kapitalwertmethode, Barwertverfahren, Rentabilitätsberechnung, Investorenmethode. DCF 1. Bewertungszeitraum 10 Jahre 2. Ertragsprognose 3. Einrechnen der jährlichen Inflationsrate 4. Berücksichtigung eines diskontierten Restwertes 5. Diskontierungssatz investitionsorientiert, jährlich veränderlich 6. Berücksichtigung aller Zahlungsströme 7. Verfahren aus der Betriebs- wirtschaft, sorgfältig ermittelte Daten aus der Vergangenheit werden mittels Steigerungsraten prognostiziert.
Ertragswert Bewertungszeitraum über gesamte Restnutzungsdauer 1. Erträge werden empirisch berücksichtigt 2. Inflationsbereinigt 3. Berücksichtigung des Bodenwerts 4. Liegenschaftszinssatz über gesamte RND 5. Erträge und Aufwendungen als Erfolg 6. Unterstellung von Preiskonstanz, 100%ige Eigenkapitalfinanzierung, Nichterhebung von Steuern
Denkmalschutz Der Denkmalschutz steht unter der Kulturhoheit der Länder. Er ist eine zulässige öffentlich- rechtliche Beschränkung des Grundseigentums. Der Denmalschutz ist eine tatsächliche Eigenschaft und rechtliche Gegebenheit, bedingt Instandhaltungs- und Instandsetzungsgebot, Abbruchverbot. Diese Gebote finden die Grenze in ihrer Zumutbarkeit für den Eigentümer. • Gegenstand des Denkmalschutzes: Kulturdenkmale sind Sachen an deren Erhaltung aus wissenschaftlichen, künstlerischen, oder heimatgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. • Denkmalschutzbehörden: – Oberste DmSchB: Wirtschaftsministerium – Höhere DmSchB – Regierungspräsidium (Stuttgart) – Untere DmSchB Baurechtsbehörde – Das Landesarchiv als Landesoberbehörde für den Denkmalschutz im Archivwesen – • Denkmalbuch: wird von der höheren Denkmalschutzbehörde geführt (Denkmäler nach § 12 DSchG) – Denkmalliste wird von der unteren Denkmalschutzbehörde geführt. – • Zumutbarkeitsschwelle: Unzumutbar ist eine wirtschaftliche Belastung, insbesondere soweit die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgewogen werden können. (salvatorisch) • Wertbeeinflussend sind: 1. Instandhaltungs- und Instandsetzungsgebot 2. Abbruchverbot (unter Berücksichtigung der Grenzen der Zumutbarkeit für den Eigentümer) 3. Bodenwert- Abweichungen der zulässigen Bebaubarkeit 4. Wert der baulichen Anlagen: veraltete Bauweise, Bauformen, Raumhöhen etc. 5. Gesteigerter Unterhaltungsaufwand 6. Wert der sonstigen Anlagen (Unterhaltung, Pflege der Außenanlagen) 7. Steuerliche Vorteile Zumutbarkeitsgrenze: (wirtschaftlich) wenn der Erhalt und die Bewirtschaftung durch Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgesogen wird. Der Verkehrswert von Schlösser, Burgen, Guthäuser etc. wird maßgeblich durch eine Nutzungskonzeption bestimmt, die sich auch realisieren lassen. • Sachwertberechnung im Allgemeinen als nicht ratsam. Im Ertragswertverfahren sind zwei Methoden denkbar: 1. Ertragswertermittlung auf der Grundlage der dem Gebäudezustand angemessenen üblichen Ansätze, z.B. begrenzte Restnutzungsdauer, LschZS, BWK und Roherträgen 2. Ertragswertermittlung unter Berücksichtigung der auf Dauer angelegten Erhaltungspflicht (RND = ∞) i.V.m. den daraus resultierenden erhöhten Bewirtschaftungskosten, insbesondere Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, ggf. auch Modernisierungskosten, sowie den geminderten oder auf Grund eines anspruchsvollen Ambientes höheren Erträgen. Grundsätzlich ist dem 2. Modell der Vorzug zu geben, schon weil es den rechtlichen Vorgaben der Erhaltungspflicht entspricht. Ein besonderer Vorteil dieses Modells ist, dass aufgrund der langen RND eine Bodenwertermittlung für die Denkmal zuzuordnenden Umgriffsflächen entfällt, d.h. ein Bodenwert ist ggf. nur noch für die selbstständig nutzbaren Grundstücksteile zu ermitteln. § 2 DSchG Gegenstand des Denkmalschutzes Kulturdenkmale sind Sachen, Sachgesamtheiten und Teile von Sachen, an deren Erhaltung aus wissenschaftlichen, künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Gegenstand des Denkmalschutzes sind auch 1. die Umgebung eines Kulturdenkmals, soweit sie für dessen Erscheinungsbild von erheblicher Bedeutung ist, sowie 2. Gesamtanlagen (§19 DSchG) § 6 Erhaltungspflicht Eigentümer und Besitzer von Kulturdenkmalen haben diese im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und pfleglich zu behandeln. (Zumutbarkeitsgrenze) § 12 DSchG Kulturdenkmale von besonderer Bedeutung genießen zusätzlichen Schutz durch Eintragung in das Denkmalbuch § 19 DSchG Die Gemeinden können im Benehmen mit der höheren Denkmalschutzbehörde Gesamtanlagen, insbesondere Straßen-, Platz-, und Ortsbilder, an deren Erhaltung aus o.g. Gründen ein besonderes öffentliches Interesse besteht, durch Satzung unter Denkmalschutz stellen.
Dauerwohnrecht Dauerwohnrecht nach § 31 WEG – Nutzungsrecht. Das Dauerwohnrecht ist eine Berechtigung unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem Grundstück zu errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen. • vererblich und veräußerlich, verpfändbar • begründet: durch Einigung und Eintragung § 873 BGB • Löschung durch -Zeitablauf, -Eintritt einer auflösenden Bedingung, – Löschung auf Antrag