Immobilienlexikon G/H

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Gebäudebaujahresklasse Dieser Begriff entstammt der so genannten NHK 2000 (Normalherstellungskosten mit Stichtag Jahr 2000). Die NHK 2000 ist heute wesentliche Grundlage des Sachwertverfahrens, welches vornehmlich noch bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern zur Anwendung kommt. Innerhald der NHK werden Gebäude in so genannte Baujahresklassen unterteilt. Diese Baujahresklassen sind: • vor 1925 • 1925 – 1945 • 1946 – 1959 • 1960 – 1969 • 1970 – 1984 • 1985 – 1999 • ab 2000 Diese Einteilung geht von der Annahme aus, dass Sachwertobjekte in unterschiedlichen Zeiträumen unterschiedlich aufwendig gebaut wurden und demnach kostenmäßig, bezogen auf den Stichtag Jahr 2000 differenziert werden müssen. Diese differenzierten Kostengruppen basieren auf empirisch ermittelten Baukosten, welche auf den Stichtag Jahr 2000 umbasiert wurden. Mit Hilfe eines Baupreisindizes ist es damit möglich, die Baukosten zu jedem beliebigen Stichtag vor- oder zurückzubasieren (bezogen auf das Jahr 2000) und so weit zurückliegende Wertermittlungsstichtage zu bearbeiten, was in der Bewertungspraxis recht häufig vorkommt.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind Behörden und werden meist von Stadtverwaltungen oder Landkreisen geführt. Die Behördenfunktion ergibt sich aus der Wahrnehmung öffentlicher Verwaltungsaufgaben gem. § 1 Abs. 4 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG). Gutachterauschüsse für Grundstückswerte sind dennoch ausschließlich Landesbehörden (Ausnahme: Baden-Württemberg). Gutachterausschüsse für Grundstückswerte verdanken Ihre Existenz dem § 193 BauGB und üben dortige Tätigkeiten meist hoheitlich aus. Diese Tätigkeiten sind u.a. die Führung der Kaufpreissammlung, die Ableitung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten, die Aufgaben gem. § 193 Abs. 1 Nr. 1und 2 sowie Abs. 2 BauGB und Gutachtererstattungen nach § 5 Abs. 2 BKleinG u.v.a. Gutachterausschüsse bestehen i.d.R. aus einem hauptamtlichen Vorsitzenden, welcher meist Beamter der Stadt- oder Landesverwaltung ist und ehrenamtlichen Fachleuten, die nicht zwangsläufig professionelle Sachverständige sein müssen. Dem Gutachterausschuss soll möglichst ein Mitarbeiter der Finanzverwaltung angehören, welcher sich hauptsächlich bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte oder anderer hoheitlicher Aufgaben einbringen soll. Gutachterausschüsse bedienen sich i.d.R. einer Geschäftsstelle, welche gutachterliche Hilfsfunktionen wahrnimmt. Die Ermittlung von Bodenrichtwerten gehört bspw. nicht zu den Aufgaben der Geschäftsstelle (Ausnahme Bayern), da derartige Aufgaben den Experten vorbehalten bleiben soll. Häufig werden Geschäftsstellen aber auch von Fachkundigen besetzt, sodass hier die Grenzen verschwimmen. Gutachterausschüsse nehmen häufig Stellung zu behördlichen Anfragen, bspw. bei Enteignungsverfahren der Enteignungsbehörden. Zivilrechtliche, also private Gutachtensaufträge sind die Ausnahme.
Geschossflächenzahl (GFZ) Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (BauNVO). Soweit die Definition! In der Grundstückswertermittlung ist die GFZ eine wichtige Größe bei der Bestimmung des Bodenwertes. Weicht die GFZ des Bewertungsgrundstückes von ortsüblich bebauten Grundstücken wesentlich ab, hat dies unmittelbaren Einfluss auf den Bodenwert pro Quadratmeter, wenn diese Differenzierung regional marktüblich ist. Die Geschossfläche ist die Summe aller Vollgeschosse eines Gebäudes. Ein Vollgeschoss definiert sich durch § 20 Abs. 1 BauNVO. Bei der Wertermittlung von Grundstücken wird die Wertigkeit eines Quadratmeter Bodens u.a. durch Umrechnungskoeffizienten GFZ:GFZ vom sogenannten Richtwertgrundstück abgeleitet, wenn keine Vergleichspreise vorrätig sind. Die entsprechenden Umrechnungskoeffizienten sind veröffentlicht in den Wertermittlungsrichtlinien (WertR).
Gesamtnutzungsdauer Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint – nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Nach der vorherrschenden Meinung, wird die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 100 Jahre begrenzt.

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Herstellungswert (§ 22 Abs. 1 WertV) Der Gebäudeherstellungswert wird durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) oder der Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Dem so ermittelten Herstellungswert ist noch der Wert von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) -Einrich¬tungen sowie die Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen.