Immobilienlexikon Q/R

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Qualifizierter Mietspiegel Der Mietspiegel ist als Begründungsmittel für ein Miethöheverlangen des Vermieters im deutschen Mietrecht besonders hervorgehoben. Zu diesem Zweck wurde für die Ermittlung der Ortsüblichen Vergleichsmiete neben dem „einfachen“ Mietspiegel (§ 558 c BGB) der sogenannte „qualifizierte“ Mietspiegel (§ 558 d BGB) eingeführt. An den qualifizierten Mietspiegel werden erhöhte Anforderungen gestellt. Er muss nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden und i.S.d. Gesetzes alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren komplett neu erstellt werden. Der Mietwertsachverständige muß, falls ein Mietspiegel vorhanden ist, diesen in jedem Fall darstellen. Vermieter sind sogar nach § 558 a BGB verpflichtet, auch wenn diese sich eines Mietwertgutachtens bedienen, den Mietspiegel darzustellen

 

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Residualwertverfahren Das Residualwertverfahren wird üblicherweise für umzunutzende oder unbebaute Grundstücke in wertermittlungsseitig schwer fassbaren Lagen (wenige oder keine Vergleichspreise) verwendet. Das Prinzip beruht auf einer fiktiven anzunehmenden Nutzung eines Grundstücks. Das Residuum ist letztlich der Bodenwert, der sich als letzte Unbekannte durch die Rückwärtsrechnung des Ertragswertverfahrens ergibt. Die beim Ertragswertverfahren gesuchte Größe des kapitalisierten Gebäudeertragsanteiles wird hier durch Fiktion als bekannt und in einer bestimmten, den Marktverhältnissen unterworfenen Größe angenommen. Formel: Residuum (Bodenwert) = fiktiver Verkehrswert ./. der Gestehungskosten (Baukosten, Erwerbskosten, Nebenkosten) Das Residualwertverfahren ist recht umstritten, da die „Echtheit“ des Residuums im Verhältnis zum realen Markt nicht nachgewiesen werden kann. Es drückt lediglich aus, was ein Investor bereit sein könnte, bei normalen Renditeerwartungen für den Grund- und Boden auszugeben. Mit den Marktverhältnissen hat dies nur sehr indirekt etwas zu tun.
Rohbauland Rohbauland ist nach der Definition der WertV eine Fläche, die nach den bauplanungsrechtlichen Bestimmungen der §§ 30, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung noch unzureichend gestaltet sind. Im Unterschied zur Definition des „baureifen Landes“ soll es auf die sofortige Zulässigkeit einer baulichen Nutzung nach sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht ankommen. Auch sind privatrechtliche Hinderungsgründe, wie z.B. eine die Bebauung ausschließende Grunddienstbarkeit, oder tatsächliche Hinderungsgründe hier unbeachtet zu lassen.
Reinertrag Der Reinertrag ist ein Begriff des Ertragswertverfahrens gem. WertV. Aus dem Reinertrag wird der Barwert aller bis zum Ablauf der Restnutzungsdauer einer Immobilie fließenden Kapitalströme ermittelt und zusammen mit dem Bodenwert als Ertragswert bezeichnet. Der Reinertrag besteht aus allen Mieteinnahmen und sonstige Einkünften einer Immobilie abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Als Bewirtschaftungskosten werden nach WertV die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis gesehen.
Rohertrag (§ 17 WertV) Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den üblichen (nachhaltig gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) auszugehen. Weicht die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen von den üblichen, nachhaltig gesicherten Nutzungsmöglichkeiten ab und/oder werden für die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind für die Ermittlung des Rohertrags die für eine übliche Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen zugrunde zu legen.
Restnutzungsdauer (§ 16 Abs. 4 WertV) Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig.