Tipps für Inanspruchnahme eines Sachverständigen

Tipp 1: Immobilie geerbt? Vertrauen Sie nicht blind der Wertfestsetzung des Finanzamtes! Die Immobilie hat ihren Sonderstatus beim Vererben verloren. Seit dem 01.01.2009 wird der Verkehrswert und nicht wie zuvor der Einheitswert für die Ermittlung der Erbschaftssteuerlast zu Grunde gelegt. Das Finanzamt legt den Verkehrswert fest, ohne sich selbst vor Ort ein Bild zu machen oder gar einen Gutachter zu beauftragen. Jeder Erbe hat die Möglichkeit, einen geringeren Wert nachzuweisen. Bevor ein aufwendiges Gutachten in Auftrag gegeben wird, empfehle ich die Beauftragung einer Online-Bewertung, um zu prüfen, ob die Gutachtenerstellung wirklich Sinn macht

Tipp 2: Sie sind Eigentümer einer vermieteten Immobilie? Prüfen Sie in regelmäßigen Abständen die Rentabilität ! Leider erlebe ich häufiger, dass Immobilien bewirtschaftet werden und kein Überschuss erwirtschaftet wird. Im Rahmen der Ertragswertermittlung wird z.B. das Potential des Grundstücks analysiert, werden Erweiterungs- und Umnutzungsmöglichkeiten bewertet, wird untersucht, ob die gezahlten Mieten den nachhaltig erzielbaren Mieten entsprechen, ob ggf. Mieterhöhung an den Mietspiegel möglich sind. Letzlich wird der Ertragswert ermittelt, der u.U. zeigt, dass keine Rentablität gegeben ist. Ggf. ist in diesen Fällen der Verkauf an einen Mieter oder bei Freiwerden der Hauptnutzungseinheit an einen Eigennutzer wirtschaftlich sinnvoller.

Tipp 3: Ein freiwillig eingereichtes Gutachten kann die Finanierungskonditionen deutlich verbessern Gem. Beleihungswertverordnung ist erst ab einem Wert von 300.000 € formell ein Gutachten zu erstellen. Banken verdienen an einer Standard-Immobilienfinanzierung nicht sehr viel Geld. Deshalb werden die Kosten für einen Gutachter möglichst gering gehalten. In nicht wenigen Fällen wird die Bank gar keinen Gutachter beauftragen. Aus meiner Praxis weiß ich, dass Bankberater Gutachten, die vom Käufer eingereicht werden, formell ablehnt werden. Allerdings wird kein Banker ein eingereichtes Gutachten wegwerfen, sondern interessiert studieren und seine Entscheidugen auf dieses Gutachten aufbauen. Reichen Sie also ein formelles und belastbares Gutachten ein, wird dies im Regelfall zu einer Verbesserung der Konditionen führen.

Tipp 4: Achten Sie bei der Wahl eines Sachverständigen auf die Haftung & die Haftungsabsicherung (Vermögensschadenhaftpflicht) Sofern Sie ein Gutachten für einen Streitfall benötigen, sollten Sie bei der Wahl des Sachverständigen auf die Haftung achten. Leider ist der Titel „Sachverständiger“ nicht direkt geschützt. Per Definition muss eine besondere, überdurchschnittliche Fachkunde nachgewiesen werden. Dies ist aber bei der Sachverständigenwahl nicht möglich. Der vereidigte, öffentlich bestellte Sachverständige wird diese Fachkunde haben, von dem zertifizierten Sachverständigen wird nach BelWertV erwartet, dass die besondere Fachkunde besteht. Ein geprüfter Sachverständiger (z.B. durch TÜV oder Sprengnetter-Akademie geprüft) hat in jedem Fall eine ausführliche Ausbildung genossen, verfügt über entsprechende praktische Berufserfahrung und hat erfolgreich eine Abschlussprüfung bestanden.
Natürlich müssen Sie bei der Auswahl eines Sachverständigen voraussetzen, dass er die notwendige Fachkunde besitzt. Ist ein Gutachten z.B. für Scheidung/Erbsachen zu erstellen, ist die Haftung des Sachverständigen entscheidend bzw. wie die Haftung versichert ist. Daher empfehle ich immer einen Sachverständigenvertrag, in dem die Haftungssumme (z.B. 1,0 Mio. €) festgesetzt wird. Nur so haben Sie die Chance im Schadensfall Geld zu bekommen, denn ein nicht versicherter Sachverständiger wird kaum in der Lage sein, einen großen Vermögensschaden zu begleichen. Fragen Sie den Sachverständigen immer, ob dieser bereit ist, sein Gutachten vor Gericht zu verteidigen. Auf diese Frage darf nur ein klares „Ja“ kommen, sonst traut der Gutachter seiner eigenen Arbeit nicht und Sie sollten einen Kollegen auswählen.

Tipp 5: Lassen Sie Verkehrswertgutachten für Zwangsversteigerungen immer – wirklich immer – durch einen Gutachter überprüfen Aus meiner langjährigen Praxis in der Vermarktung von Zwangsversteigerungsimmobilien ist die Qualität der zu Grunde gelegten Verkehrswertgutachten zweifelhaft. In den meisten Fällen ist der Unterhaltungs- und Pflegezustand sehr schlecht, da die säumigen Schuldner logischerweise in den letzten Jahren kein Geld hatten um z.B. Reparaturen zu erledigen. Ein solcher Zustand erfordert eine vertiefte Untersuchung und umfangreiche Kalkulation. Im Regelfall wird dieser zusätzliche Aufwand nicht geleistet. Es ist in jedem Fall anzuraten, ein Gutachten überprüfen zu lassen. In vielen Fällen werden ganz falsche Marktdaten zu Grunde gelegt.

Tipp 6: Was kostet ein Gutachten ? Bis vor kurzem musste ein Sachverständiger seine Leistung nach HOAI abrechnen. Das Honrar richtete sich an den ermittelten Verkehrswert. Je höher dieser war, desto höher fiel das Honorar aus. Es gab eine Normalstufe und eine Schwierigkeitsstufe. Das Honorar wurde in Spannen vorgegeben. Der Sachverständige war verpflichtet, mindestens den untersten Satz der Normalstufe abzurechnen. Die Verpflichtung ist „vom Tisch“, dennoch rechnen viele Sachverständige nach HOAI ab.
Ich empfehle den Umfang des Gutachten im Vorfeld zu besprechen und ein Angebot einzufordern. Entsprechend den Eigenschaften des Bewertungsobjektes ist der voraussichtliche Aufwand abzustecken und ein Honorar als Festpreisvorschlag anzubieten. Ein Gutachten ist in vielen Fällen sehr zeitintensiv, besonders bei Immobilien mit geringem Wert. Für ein Verkehrswertgutachten sind regelmäßig inkl. Ortstermin bis zu 20 Stunden anzusetzen. Ein vereinfachtes Marktwertgutachten lässt sich bereits mit weniger als 10 Stunden erarbeiten. Daher sollte sich ein Honorar für ein Ein-/Zweifamilienhaus bzw. eine Eigentumswohnung zwischen 500 und 2.000 € + MwSt. bewegen.

Tipp 7: Vereinbaren Sie immer einen festen Liefertermin In vielen Fällen benötigen Sie Planungssicherheit, wann Sie mit der Übermittlung eines Gutachten rechnen können, z.B. wenn Fristen einzuhalten sind. Lange Wartezeiten sind leider keine Seltenheit. Deshalb fragen Sie, bevor Sie überhaupt über andere Details sprechen, in welcher Zeit ab Abschluss des Sachverständigenvertrages ein Ortstermin statt finden kann und wie lange die Bearbeitung des Gutachtens dauert. Fixieren Sie diese Zeiten in jedem Fall im Vertrag.

Tipp 8: Überprüfen Sie die im Gutachten zu Grunde gelegten Daten In einem Gutachten werden zunächst im beschreibenden Teil die Eigenschaften sowie die Beschaffenheit beschrieben. Überprüfen Sie immer diese Angaben, denn diese Daten wurden bei der Wertermittlung zu Grunde gelegt.

Tipp 9: Legen Sie den richtigen Wertermittlungsstichtag fest Insbesondere bei Scheidungen ist häufig der Wert der Immobilie zum Beginn der Ehe und zum Schluss der Ehe zu bestimmen. Dies kann in einem Gutachten erfolgen. Grundsätzlich ist die Festlegung des Wertermittlungsstichtag von entscheidender Bedeutung. Der Gutachter muss den Marktwert für diesen Tag bestimmen. Unter Umständen sind zwischenzeitig vorgenommene Renovierungen, Erweiterungen etc. nicht zu berücksichtigen. Fragen Sie daher Ihren Rechtsanwalt oder Steuerberater welcher Tag relevant ist.

Tipp 10: Fragen Sie den Gutachter nach der Aktualität seiner Marktdaten Ein guter Gutachter sollte 2 x im Jahr seine Daten und seine Gesetzessammlung aktualisieren. Dies passiert in modernen Sachverständigenbüros automatisch über ein Softwareupdate. In einigen Gutachten finden sich stark veraltete Marktdaten, deshalb fragen Sie Ihren Gutachter, wie die Datenaktualität in seinem Büro gehandhabt wird.